股融通泰康系减持保利地产至5%以下险资密集减持地产股背后：爱做“房东” 却不愿做“股东”

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　　每经记者袁园

　　8月1日股融通晚间，保利发展（SH600048，股价8.29元，市值992.3亿元）发布公告称，泰康人寿及其一致行动人泰康资产自2017年2月21日披露简式权益变动报告书以来，通过集中竞价交易、大宗交易方式减持公司股份，合计持股比例由7.3450%降至4.9999%。

　　图片来源：保利发展公告

　　记者注意到，随着地产股的股价波动和企业经营数据预期产生偏差，一些险企在“闯荡”A股之外，正化身“房东”开始收购物流仓储、产业园区、租赁住房社区、养老社区等持有型不动产项目。

　　泰康人寿减持保利发展

　　8月1日，保利发展发布关于股东权益变动的提示性公告。泰康人寿和泰康资产自2017年2月21日至2024年8月1日，通过集中竞价交易和大宗交易方式转让公司股份。

　　公告显示，根据泰康人寿和泰康资产编制的《保利发展控股集团股份有限公司简式权益变动报告书》，泰康人寿及泰康资产自2017年2月21日披露《简式权益变动报告书》至本次报告出具日，通过集中竞价交易、大宗交易方式转让公司股份，合计持有公司股份数量减少至5.985亿股，占公司截至本次报告出具日总股本的4.9999%。

　　泰康人寿表示，在未来12个月内将根据自身实际情况增加或继续减少其所持有的上市公司股份，若发生相关权益变动事项，信息披露义务人将严格按照相关法律法规，及时履行信息披露义务。

　　记者注意到，泰康人寿与保利发展的缘分始于2016年。彼时，保利发展通过非公开发行10.99亿股的方式，募集了资金约90亿元。泰康人寿在该笔定增中认购60亿元，认购股份数约7.33亿股。对于入股原因，彼时泰康人寿表示，是基于对保利地产企业价值的认可，看好地产行业集中度提升的大背景。据悉，在2016年至2023年期间，保利发展累计发放了4.21元/股的股利分红。

　　但是随着地产行业进入深度调整期，地产股也进入了低迷期，于是就上演了泰康人寿减持保利发展的一幕。记者注意到，这并非泰康人寿今年首次减持保利发展。4月14日，保利发展公告称，泰康人寿拟减持不超1.3%股份。6月27日，保利发展公告当日收到泰康人寿告知函，截至2024年6月27日，泰康人寿及其一致行动人泰康资产作为投资管理人的其他账户通过集中竞价交易、大宗交易等方式累计转让公司股份1.43亿股，合计持有公司股份数量减少至7.28亿股，持股比例由7.35%变动为6.08%。

　　减持地产股的险企并非泰康人寿一家。例如，2023年8月11日，港交所权益披露资料显示，平安资产管理在场内出售碧桂园（HK02007，0.485港元，市值135.74亿港元）1409.4万股，每股平均价0.98港元，共计1381.21万港元。完成交易后，平安资产管理持有的碧桂园持股数减为13.82亿股，股权由5.04%降至4.99%。

　　2024年4月8日，金融街（SZ000402，股价2.23元，市值66.65亿元）发布公告称，2024年3月19日至2024年4月2日，大家人寿保险股份有限公司通过集中竞价累计减持金融街股份约3013.3万股，占金融街总股本的1.01%。

　　而在此前的2021年9月6日至2021年12月22日，大家人寿保险股份有限公司通过集中竞价、大宗交易减持金融街股份1.19亿股，占金融街总股本的3.99%，并已经完成持股变动情况通知及公告。这两阶段减持股份合计已达金融街总股本的5%。

　　股份转让完成前，大家人寿保险股份有限公司持有金融街4.22亿股，持股比例为14.10%。本次股份转让完成后，大家人寿保险股份有限公司持有金融街2.72亿股，持股比例降至9.10%。

　　化身“房东”，年内多家险企积极买入不动产

　　值得注意的是，虽然一些险资减持了地产股，但并不代表对地产业的热情消退。除了“闯荡”A股之外，险资正化身超级“房东”，收购物流仓储、产业园区、租赁住房社区、养老社区等持有型不动产项目。

　　2023年11月，泰康保险从亚洲物流地产商ESR手中拿下6处物流园，长三角、大湾区及京津冀均有覆盖，总建筑面积约合35万平方米；今年1月，友邦人寿以24亿元的总对价收购北京朝阳区（CBD）“凯德·星贸”项目的控股权，这是友邦继去年初以50.3亿元拿下上海北外滩金融中心地标项目后，又一次直投地产项目；4月，长城人寿以10.2亿元购入办公楼新街高和；6月，远洋集团公告称，其关联方中国人寿及中国人寿集团拟收购远洋旗下一项目公司49.895%的股权及相应的债权，该项目公司主要从事物业发展，主要负责位于北京的颐堤港二期项目的开发与运营；7月，东莞厚街万达广场发生股权变更，新的控股股东变更为苏州联商陆号商业管理有限公司，其实际控制人为阳光人寿。

　　今年年初，新华保险与中金资本签署有限合伙协议以共同设立基金，规模为100亿元。据悉，基金投资策略是以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业，为合伙人实现投资回报。

　　为何险资开始青睐不动产投资了？这背后既有市场环境的变化，也有险资自身投资逻辑的调整。作为长期稳定的资本，险资对于周期长、回报稳定的资产格外喜爱，因为这完全满足了其投资需求。华创证券分析称，保险资金配置主要有三个方向：一是利率敏感性较低且不受公允价值波动影响的资产；二是利率敏感性较高且以公允价值计量的资产；三是利率敏感性较低但以公允价值计量的资产，目的在于获取超额收益。

　　此外，有业内人士表示，商业不动产是险资配置资产的重要领域，当下，商业不动产价格低迷，长期来看仍有升值空间，未来，一二线城市核心地段的商业不动产具有较强升值空间，所以，吸引着险资加强相关资产的配置。

　　易居研究院研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，核心城市的不动产相对来说投资的机会还是很大，从险资加码不动产项目看，还是看中一些核心城市、核心地段，具有稀缺性的商业办公物业。这些物业价格应该是偏低的，价格出现调整使得收购写字楼潜在的成本比较低，从未来租金收益相对比较好股融通，从不动产持有角度来讲，这些物业具有较高的性价比。

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